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同比降97%,2020年春節樓市難在意料之中

2020-02-13



2020年1月,新冠肺炎疫情兇猛來襲,裹挾著春節返鄉的人潮,快速擴散至全國,截止2月10日24時,31個省、直轄市和自治區確診病人已達4.26萬人,多地政府一級響應,企業延期復工,對各行各業乃至中國經濟秩序都造成了嚴重的負面影響。


在房地產方面,因疫情的急速蔓延,多地售樓處被迫關閉,據相關數據統計,全國約1246個房地產項目在2月20日之前不得開工,1040個售樓部在2月20日之前不得開業,超95%的城市新增房源遭遇“零供應”。


為減少疫情帶來的影響,碧桂園、融創、金茂、綠城、雅居樂等多家房企推出了線上售樓處進行在線推銷樓盤,通過自有平臺、自建APP、微信公眾號小程序、進駐電商平臺等多種形式全面啟動線上銷售服務。


可從實施效果來看,線上銷售的效果并不明朗,對成交促進作用一般,可能更多是引流和提升關注度的措施。截至1月末,百強房企各梯隊的銷售金額入榜門檻均同比降低,其中TOP50房企銷售操盤金額門檻降幅高達達27.5%。


長期以來,年初本就是房企銷售淡季,在整體樓市成交相對低迷的背景下,新冠肺炎疫情來襲無異于“雪上加霜”,因此,短期內房地產市場行情的變化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關。



01 

春節后供應同、環比繼續銳減95%以上 

據CRIC不完全統計,截止目前已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內至少60余個省市下發通知,明確要求暫停售樓處銷售活動。
直接影響項目現場銷售活動“停擺”,超過95%的城市新增房源遭遇“零供應”。據CRIC監測到的84個城市2020年春節假期新增供應數據看,累計總量僅為25萬平方米,較疫情爆發(以1月23日武漢封城為分界點)前一周大降95%,除北京、南京、杭州、合肥、梅州、韶關、泰州有少量供應外,其余城市均為零供應,疫情對房企供貨的負面影響不言自明。
在這其中,杭州1月25日就領到預售證的新湖金色池塘項目,原計劃1月31日至2月2日線上登記,現推遲到2月10日至2月12日。還有備受關注的萬人搖樓盤——保利融信和光塵樾項目,也于1月20日就已領到預售證,原本打算年后約2月5日開始登記,但受疫情影響,登記時間也已延后。
事實上,與去年春節假期(除夕到初六)相比,2020年春節假期供應尚能與2019年基本持平,可春節后一周(初七—十三)隨著疫情形勢逐步嚴峻,84城供應量再度驟降至4萬平方米,與2019年同時期相比降幅達97%。

02

節后周27城零成交同比跌95% 

因疫情防控措施不斷嚴厲,且居民焦點集中于疫情發展,無心購房,2020年春節期間新房成交情況非常不理想。

據CRIC監測,春節期間(除夕到初六),88個重點城市的成交量僅為37萬平方米,部分城市甚至出現零成交。
某新房渠道經紀人小劉表示,從1月21號放假以來,他所在的商圈新房成交量只有2套。雖然春節期間歷來都是成交低點,但今年和往年相比成交量明顯要更少。沒有成交,沒有帶看就意味著沒有提成,這對工資主要靠提成的房產經紀人來說并不是好狀況。隨著復工潮來臨,小劉和他的同事開始陸續接到咨詢,但就目前來看,大多數客戶目前還是處在觀望狀態。
CRIC監測數據顯示,春節假期也是疫情爆發后第一周,88個重點城市春節假期成交量環比上周出現了斷崖式下跌,降幅達93%,其中一線城市疊加春節人口外流影響,跌幅達到了99%。
隨著疫情防控的升級,國家延長假期和多省市延后復工日期,春節假期之后一周(1月31日-2月6日)88城市成交面積相比去年節后一周暴跌至95%,同比跌幅迅速由春節假期的30%擴大65個百分點,與2018年同期也是下跌96%,這與往年春節過后降幅逐漸收窄形成了鮮明對比。
由此可見,如果說春節假期的暴跌有假期因素,那么節后一周則完全是新冠肺炎疫情的影響。

03

7成百強房企銷售業績明顯下降

從企業來看,雖然2019年百強房企各梯隊的銷售金額門檻繼續提升,但增幅較2017、2018年已明顯放緩。在行業增速放緩的大背景下、疊加武漢疫情的影響,2020年1月,銷售百強房企中有近7成的企業單月業績同比下降。

也有少數企業得益于前20天的正常銷售,1月銷售規模與去年同期相比仍然在相對穩定的水平。龍頭房企中,萬科超過碧桂園成為月度榜銷售第一,實現全口徑銷售金額567.3億元,也是龍頭房企中唯一一個銷售同比增長的企業,碧桂園和恒大1月單月則分別實現全口徑銷售金額465.1億元和410.1億元,較去年同期基本持平。

由于目前疫情或將影響新開工,對房企新增供應的未來影響還有待評估,對房企銷售情況影響如何,也取決于疫情后續的控制情況。

 

04

二手房節后一周同比跌幅仍高達91% 

除了新房市場外,受新冠疫情影響,春節期間二手房市場行情也有走弱態勢。春節期間,全國7個重點城市二手房成交體量由節前的79萬平方米直降為0,慘淡程度可想而知。
某中介網成都站數據顯示,2月3日,恢復線上辦公的第一天,全市一共只有74個帶看量。
某春節返深圳復工的中介小文也表示,因為公司通知復工推遲至2月17日,目前他仍舊在家辦公:“現在小區都不讓進去看房,如果要看房,只能線上VR看房?!?/span>
考慮到目前多城線下中介門店關閉,預計疫情對核心城市二手房成交的負面影響在短期內還將延續。同時由于二手房市場較一手房市場周轉性差、受市場波動大的特點,我們認為疫情對二手房市場成交的影響也將大于新房市場。

 05

市場將呈現“先抑后揚”總量回落之勢 

在新冠肺炎疫情來襲下,今年春節“返鄉置業”熱潮不再,各能級城市新房成交均不同程度下跌。

如果疫情得不到緩解,樓市仍然會休眠;若疫情得以控制,整體成交有望回穩,城市間分化仍會加劇。隨著對沖疫情影響的各類刺激政策落地生效,剛需購房仍將刺激成交進一步回升,一、二線城市和環都市圈熱門三四線成交有望率先企穩回升;廣大的三四線尤其是人口凈流出,城市基本面缺乏支撐的城市則將持續回落。

就2020年整體樓市成交而言,市場大概率也將呈現出“先抑后揚”、總量回落之勢。


本文轉載自:丁祖昱評樓市

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