首頁> 浩華視角> 業內資訊

深度分析|受疫情影響最大的行業,還有房地產!

2020-02-27


“灰犀?!钡谋成巷w來了“黑天鵝”。


2020年,新冠疫情的突如其來,給內生動能不足、增速正處于降檔期的中國經濟迎頭一擊,為此付出了巨大的經濟代價和社會成本。


在疫情中,受負面沖擊嚴重的行業是房地產、交通運輸、商業貿易等。自1月23日全國疫情調控趨嚴之后,房地產就首當其沖。“停擺”“零成交”“斷崖式下跌”等觸目驚心的現實成為2020年房地產行業開年的關鍵詞。


即便是經歷了最嚴調控周期,房地產行業從沒有像今天這般,遭遇至暗時刻。


疫情的發展超出想象,售樓處的關閉以及開發項目的停工,是倒下的第一張“多米諾骨牌”,銷售遇阻意味著去庫存和回款壓力,開發投資也將受阻。


土地供應端出現斷層,34個省市暫停土地出讓,26個城市采取了土拍延期措施,土地市場正?;謴凸€要等到2月下旬。


疫情暴發后第一周,88個重點城市春節假期成交量環比上周出現了斷崖式下跌,降幅達93%,其中一線城市跌幅達到了99%。


同時,由于經濟損失的客觀存在,今年的房價漲幅或將不及預期,并導致商品房銷售額增速不及預期,預計2月將刷新近幾年單月銷售最低紀錄,全年銷售會下調5%~10%。


受實體商貿下滑的影響,商業地產受到的沖擊明顯,在租金和出租率連續幾年下降以及供應量有增無減的背景下,疊加疫情期間“居家辦公”的影響,購物中心、寫字樓、酒店等都將面臨陣痛期。


熬下去,活下去,成為擺在所有房企面前最重要的事情。


房地產作為中國最大的制造業,一直以來是國民經濟的重要組成部分,行業體量大,關聯上下游產業鏈長,提供了超過5000萬人的就業崗位。


牽一發而動全身,體量巨大的房地產行業經不起大的動蕩,否則,上下游產業鏈也勢必遭受不同程度的沖擊,屆時不僅影響經濟發展,更將引致失業潮。

宏觀:房地產對國民經濟穩定發揮重要作用


房地產業被賦予國民經濟支柱產業地位已經持續了17年,那一年,是SARS爆發的2003年。


經過17年的發展,房地產已經成為中國經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定劑。


從GDP總量看,2010-2019年的十年間,房地產與建筑業的增加值占GDP的七分之一,2019年,全國商品房銷售額約為16萬億元,占GDP總量的16.2%。


數據來源:CRIC

財政收入也和房地產密不可分。過去十年,土地出讓金貢獻了五分之一的廣義財政收入,房地產相關稅收貢獻占了整個狹義財政收入的六分之一。


房地產業同時為中國提供了5052萬個就業崗位,這個數字每年還在以10%以上的速度增長。要知道,2010年時這個數據才2100萬個,十年增長了2.4倍。

房地產在過去十年的城鎮化進程中也發揮著舉足輕重的作用。一個重要的數據顯示,十年間在人口增加的情況下,人均住房面積仍然提升了8平方米。


站在家庭和個人的角度,房地產為大家創造了最大的財富效應。房價從2010年的4725元/平米上漲到2019年的9304元/平米,上漲近1倍,年均復合增長率為7.8%。也就是說,這十年以來,中國居民的財富效應,很大程度都來自于房地產。


數據來源:CRIC

隨著房地產業進入穩定發展周期,房地產業制造業化的特征越來越明顯,房子就像生活中的一件衣服,一輛汽車,甚至是一種食品那樣,被賦予制造業的全部特征。


作為中國最大的制造業,它每個環節所涉及的面太廣了。作為原料的土地和建材不可或缺,從投入生產線、設計到施工,再到最后的交付所面對的各種供應商、合作伙伴,以及施工單位,再到線下銷售環節和售后的物業管理等等,任何一個環節消失或斷層,都將影響整個行業閉環。


房地產行業涉及的上下游產業鏈也比任何一個行業覆蓋范圍都要廣,其中涉及的裝修行業、建筑建材行業、家具家電行業等,都和房地產息息相關,一榮俱榮,一損俱損。


而且房地產是高度依賴金融機構的行業,房地產的穩定對土地財政、金融穩定影響巨大。


一旦房地產行業遭受重創,大到GDP總量、城市化進程,小到就業崗位、個人財富積累都將受到震蕩。


據全聯房地產商會調研,26家房地產產業鏈上的企業,受房地產行業停工停售影響的積壓庫存超40億元,單月運營成本超20億元,2020年上半年到期債務約55億元。

房地產市場的穩定,關乎經濟穩定,也關乎社會穩定。


土地:嚴重斷頓,成交驟減76%


土地開發是房地產的核心業務,從制造業的角度來看,土地又是開發的“原料”,土地市場“斷供”將嚴重影響到企業后期供貨節奏。


據統計,自1月底開始,已有34個城市按下土地出讓“暫停鍵”,26個城市明確表態土地出讓延期,不少城市更是延期至3月初,無交易無延期信息的城市多達84個,這意味著大部分城市對于是否放開土地市場,何時放開?仍在觀望。

數據來源:國土資源局網站、CRIC整理

“手中有糧,心中不慌”,顯然,土地市場暫停已打亂房地產投資開發的節奏。往年的一二季度常常是房企拿地窗口期,2020年受到疫情的影響,“窗口”緊閉。


CRIC數據顯示,自1月31至2月13日,重點城市共成交了108幅土地, 總成交量僅674萬平方米,較春節前兩周(1月10日-1月23日)重點城市成交量下降了76%,即使同比2019年春節后兩周(2月11日-2月24日)重點城市成交量下降62%,下降趨勢明顯。

數據來源:CRIC

即便有成交,但成交的地塊多以小體量低總價為主,對于亟待增加土地儲備的房企來說只是杯水車薪。


從近幾年土地成交的時間軸上來看,2013年以來,1-2月土地成交數量占全年的平均比重為15.89%,成交面積占全年的平均比重為15.43%,1-2月的土地成交占比遠高于商品房銷售以及開工占比。


土地市場對比往年出現嚴重斷頓。對比今年,這一時期是全年銷售淡季,往往前兩個月的銷售占比不到全年的5%,即使整個2月成交為零,對全年銷售的影響也不到5%。銷售業績可以用其他三個季度彌補,土地市場卻很難。


因此,疫情對全年土地成交的影響會更大,充裕的土地儲備是房企業績的保證,后續房地產開發投資將受到負面影響。


隨著新增確診人數的減少,部分熱點城市土地交易市場放開,不少城市發文調整土地出讓方式。土地市場陸續開啟,不少城市出臺相應利好政策,房企拿地熱情回歸,北京、杭州、寧波和溫州等城市多宗土地高溢價成交,溢價率高于20%的超過20宗。


雖然房企拿地熱情高漲,但從金額來看,房企拿地金額同環比均出現下降趨勢。2020年1月,拿地金額前50的企業拿地金額為1193.7億元,同比減少34.4%,環比下降55.9%。從拿地均價來看,1月房企拿地均價高達11754元/平方米,環比增長27%。


由于疫情的影響短期內難以消弭,今年一季度土地供應不可避免的偏少,但后期或將根據一季度表現作出調整。如果土地供應無法及時供應,對于今年下半年的銷售會產生比較大的干擾。


 


數據來源CRIC

企業:回款放緩,資金承壓


延遲復工復產,銷售斷崖式下跌,回款放緩、資金承壓……2020年的開局,讓房地產企業有點“懵”。


疫情不斷發酵,房企售樓處停擺,預期中的春節“返鄉置業”大幅受挫,銷售現金流入較少,且融資進度緩慢,疊加高額利息費用支出,加上債務到期壓力,房企不得不直面“活下去”的問題。


疫情推遲了企業開工、復工,對企業銷售和資金鏈造成巨大壓力,這是房企當下面臨的困境,尤其是高杠桿的企業,管理費用和利息成本的高額支出也讓房企“大傷元氣”。


僅從利息支出來看,根據2019年上半年70家房企的平均融資成本和有息負債總額,70家房企月利息支出超過350億元。


高額的利息支出加上人力成本等各項影響,對于資金充足的大型房企可能面臨問題不大,但是對一些資金流本身就緊張的中小房企來說,就比較致命。在融資受阻、銷售停滯、開工延遲等多種因素疊加下,這些中小房企可能會面臨債務違約,甚至破產。


截至2月10日,2020年全國已有69家房企破產,其中2月上旬就有20家,隨著疫情的持續,或將有更多企業提交破產文書。

數據來源:CRIC、人民法院公告網

由于停工影響,假期延長、土拍被迫延后,項目建設進度被拖慢,短期內,房企的銷售還將繼續下行。


重壓之下,開發商開始降價銷售。作為頭部房企的恒大,就在近期推出了7.5折賣房的優惠活動,在滿足一定條件下可獲得最高總價6折的優惠幅度,“估計這將是恒大歷史上最大的優惠”。


與降價同時推出的,還有恒大的“網上購房”。據CRIC統計,目前TOP200房企中,已經有143家房企重啟或新推出了線上售樓處,但大多數以項目展示和企業宣傳為主,并未真正延伸至交易環節。房企想通過在線營銷搶回疫情期間“失去的銷售額”并不容易。


據全聯房地產商會調研,其中72家企業中有46家房企(以中小型企業為主)受影響貨值超4400億元,單月運營成本約235億元,2020年上半年到期債務近5300億元。


另一組數據更加不容樂觀。據不完全統計,從2020年1月25日到2月10日共17天,95家典型房企春節后完成發債融資僅有4筆,涉及金額不足百億元人民幣,與2019年春節相對應的時間段相比,減少86%,去年同期發債量是今年的7.3倍。

數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

融資驟減持續對房企造成壓力。一方面,根據房企的債券到期情況來看,2020年是房企債券到期的高峰期,95家房企年內到期債券達到5000億元以上,較于2019年上漲45%,房企的融資及償債壓力較大。


據不完全統計,3月房企到期債券總量達到330億元以上,雖然較于2020年1月到期債券的相對較少,但房企境外債到期情況卻屬于年內高峰。


售樓處停擺,庫存無法得到釋放,現金流入較少,線下銷售節奏完全不可控,且房企融資進度緩慢,疊加高額利息費用支出、企業人員工資、待支付工程款等剛性支出,以及債務到期壓力,將對房企的現金流管控提出重大的挑戰。


一手房市場:超95%的城市“零供應”

疫情爆發,影響最大的,還是商品房銷售。


數據顯示,全國84個城市2020年春節假期新增供應數據看,累計總量僅為25萬平方米,較疫情爆發前一周大降95%,除北京、南京、杭州、合肥等城市有少量供應外,其余城市均為零供應。


數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

疫情對房企供貨的負面影響不言自明。年前和年后,明顯形成一道分水嶺。


與去年春節假期(除夕到初六)相比,2020年春節假期供應與2019年基本持平;春節后一周(初七—十三),隨著疫情防控形勢逐步嚴峻,84城供應量驟降至4萬平方米,與2019年同時期相比降幅達97%。


克而瑞研究中心的數據顯示,1月TOP100房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.5億元,百強房企整體業績規模較上年同期降低近12%。1月份房企的銷售主要依靠上半月的業績帶動,下旬之后因疫情形勢嚴峻,多地售樓處關閉,新房銷售基本停滯,市場短期走勢整體表現低迷。

數據來源:CRIC

從企業表現來看,克而瑞監測的39家房企中,超6成企業單月業績同比下降,銷售淡季疊加疫情因素對房企銷售帶來負面影響。


2月份的銷售數據已經指不上了,最后一周可能會有所突破,一些大型房企可能會突破一天10個億,但大多數企業還是到不了10億。不出意外,2月也將創下最近幾年單月最低的一個銷售紀錄。


全國的售樓處都在等待“解封”之日,何時能開盤仍然是未知數。


目前,明確要求暫停售樓處銷售活動的省市已超過60個,關閉售樓處的措施大概率會持續到2月底,預計一季度銷售至少下降30%。


即使市場恢復,疫情對今年銷售的影響仍有可能在原基礎上下調5%-10%。


這算是一個值得樂觀的消息。總體來說,疫情對房地產行業全年銷售額的影響還是可控的。從過往十年的數據看,房企銷售一季度占比僅占全年的18%。


如果一季度末疫情能夠結束,房企為加快去化速度,完成全年業績,可能會加大促銷力度,吸引購房者入市,樓市將在二季度銷售旺季到來之時走出陰霾。

租賃市場:錯失的小陽春與下滑的出租率


如果沒有這場疫情,此時的租賃市場正處于“小陽春”行情。


疫情的快速傳播讓全國處于高度戒備防控狀態,人口流動大幅減少,打亂了節后返工潮的節奏。最直接的影響就是,租房需求大幅度降低,空置率上升,租金承壓。


租賃市場活躍的一二線城市當中,武漢的租賃市場影響最大。作為疫情爆發地,政府要求疫情期間封城封店,原有租客只出不進,返程租客也無法入漢,導致公寓門店空置率直線上升,租金大幅下跌。


從1月數據看,武漢租賃房源的租金坪效同比下跌超20%,環比下跌11%,預計2月將延續大幅下跌態勢。


租賃市場降溫明顯的還有廣州。從數據來看,個人租賃坪效同比下降接近14%,環比下降也達到5.5%,降幅僅次于武漢。


一線城市中,北上深租金坪效整體浮動較??;二線城市中,杭州、南京、蘇州個人租賃坪效環比均出現小幅下跌,成都則出現了8%的下降比例。


數據來源:CRIC

市場所表現出的壓力,最終都會落到企業身上。


尤其為了房企疫情擴散,長租公寓受到的管制非常嚴格,廣深區域、江蘇和浙江等地明確不許招租,成都則要求部分公寓清退門店租客,長租公寓企業面臨的將是生與死的問題。


從對北京和上海60家公寓門店的調查顯示,結果讓長租公寓企業悲從中來。即便是北京和上海兩個租賃市場最為成熟的城市,一線門店的運營狀況依然較差,80%門店都受到了相當程度的沖擊;整體長租公寓企業經營慘淡,面臨生存壓力。


其中上海公寓門店中,約八成門店出租率下跌超過50%,有約四成下跌近80%,續約率對應下跌幅度也十分明顯。


77%的企業表示,疫情期間出租率與同期相比下降50%以上;超八成的企業招租量與同期相比下降80%以上,64%的企業招租量幾乎為0。


門店租金下跌對長租公寓企業來說,是個不小的壓力,這意味著長租公寓營收將受到重創。數據顯示,北京市場租金無變化的占52%,租金下降50%以上的比例為21%,而上海七成以上呈現租金下降趨勢,僅有4%的門店租金上漲20%以上。


數據來源:CRIC線上門店調研

在損失金額預估上,根據企業的體量不同,中小企業損失金額在十萬以下的僅占12%,59%的企業受肺炎疫情影響損失金額超數百萬,規模型企業虧損更為嚴重,遠超千萬級。同期相比,79%的企業表示營收較去年同比下降50%以上。


數據來源:CRIC線上門店調研

一個很重要的信息是,長租公寓的現金流一向緊張,若疫情持續發展,50%的企業認為,企業現金流可能癱瘓。


一連串連鎖反應正在發生,企業的壓力最后又將落到每一個員工身上,一線員工壓力倍增。企業裁員、減薪或薪水緩發現象不斷出現,其中,有91%的企業表示延遲復工受到影響程度非常大,約4成企業表示一季度可能裁員。


商業地產:客流量暴跌,長期運營難題未解


商業地產,是最依靠客流量的房地產細分領域。去年,春節期間全國零售及餐飲企業銷售額超過萬億規模,而今年,全國商業地產錯過了春節消費紅利,保守預計,損失將達數千億元。


對于商業地產的沖擊,很顯然,客流量急劇下滑。一線城市客流量波動最大,環比下降24.89%,二線城市客流量環比下降20.10%。


以北京為例,2020年1月典型購物中心客流量環比下降20%以上。具體來看,1月,國貿商城客流量環比去年12月下降幅度最大,達到了35%,其次為通州萬達廣場,北京龍湖長楹天街客流量環比去年12月下降了31%,


餐飲客戶運營損失嚴重,多家企業門店暫停營業,閉店及面臨裁員,現金流承壓等問題,運營愈加艱難。


以星巴克為例,疫情期間全國超過一半的門店關閉,業績影響較大;麥當勞,疫情發展僅10天,全國餐廳即報告現金流為負;海底撈門店暫停營業,關閉外賣服務,僅9天營業收入損失了7億元,2020年營收損失將達50.4億元。


以收取商戶租金為主要收入來源的商業地產面臨進退兩難的境地。


若實體商戶運營艱難或大批倒閉,會導致商場空置率抬升,租金下滑等諸多問題,為日后商業地產的運營帶來更多困難。


房企、商業運營商通過減免租金以穩定商戶信心,在目前中小商戶運營艱難的背景下及時止損,但同時減免租金對于運營方而言,也無疑意味著業績和資金的雙重壓力。

從長遠看,如果經濟增長不及預期,消費不振,將導致零售物業的出租率和租金雙降,空置率上升,對行業整體將是利空。


商業地產面臨的最大挑戰是自身的變革。十年前電商崛起,沖擊商業地產朝體驗式業態轉變,而這場疫情,讓體驗式消費遭受重創,隨著行業的復蘇,運營者應該重新思考什么樣的商業模式更適合當下的環境,商業地產或將又迎來一次變革。

寫字樓:企業都不在了,誰來租辦公室?


此次疫情受沖擊最嚴重的是中小企業,他們是各大城市寫字樓租戶的主力,其中大部分剛起步的中小企業也是聯合辦公的主力。


中小企業占城市中企業數的比重非常大。上海中小企業數已超過100萬家,占全市總企業數的99.5%;廣州90%以上的市場主體、80%以上新增就業均由中小民營企業貢獻;作為改革開放的前沿陣地,深圳更是如此,截止2019年底,深圳中小企業達196.7萬家,占企業總數的99.6%。


這一部分企業恰恰是受影響最嚴重的群體。延期復工、支付房租的問題也成為決定企業生存的問題。


租賃關系“唇亡齒寒”,租戶受到的沖擊或將傳導至業主方。


2003年SARS曾對北京寫字樓市場帶來重創,租金在一年內下降40%,之后租金的恢復也較慢。這次疫情波及范圍之廣、影響程度之深遠超SARS,對宏觀經濟的拖累必將影響寫字樓市場的租售。


疫情之下,大量商業貿易企業受到沖擊,中小企業經營難以維系,短期內市場對寫字樓的吸納需求將會有所減少,一些原來有擴張或搬遷計劃的企業可能會采取觀望態度。受此影響,寫字樓業主不得不通過更大的優惠條件和租金減免來吸引客群,以價換量,預計短期內寫字樓租金有進一步下探的壓力。


其中,一線城市的甲級寫字樓遭受沖擊的程度相對較低,這些寫字樓的主力租客為大型企業,承受風險能力較強。相比之下,一線城市的乙級寫字樓和其他城市的寫字樓,受疫情影響較大。


聚集了大量小微企業的聯合辦公將在這輪疫情中受到劇烈沖擊。這些企業以短期租約為主,加上員工都轉而在家辦公,出于縮減成本的考慮,會有強烈的減租需求,甚至可能在租約到期后不再續租。


尤其是疫情期間大量企業倡導居家辦公,發現效果也不差,一些中小微企業可能就此告別寫字樓。未來,寫字樓供大于求的局面將難以改變。


綜上所述:

房地產行業總是需要一次否極泰來。我始終認為,疫情結束之后也是房地產新一輪發展的開始,但絕不會有成交的報復性反彈或價格的快速上漲。預計在疫情結束后,中國房地產應該進入到一輪長期平穩發展,房住不炒,穩地價、穩房價、穩預期是房地產行業的主旋律,房地產行業也仍然繼續發揮中國經濟壓艙石和穩定劑的作用!

我們可以看到,央行在最新的報告中,明確“不以房地產作為短期刺激經濟的手段”。在疫情沖擊經濟的當下,我認為不應該把這句話與政策繼續收緊劃上等號。

房地產投資的平穩對于中國經濟順利渡過當前的難關也很重要,應該在“房住不炒”的前提下穩定房地產投資和銷售。

對房企來說,應該把此次疫情作為浴火重生推動企業高質量發展的新里程碑。短期內房企的核心在于開源節流。長期來看,疫情帶來了對未來運營模式的思考,不能等到生存危機到來再思考生存模式,正好借這次疫情,好好思考未來三年或五年的戰略規劃。

企業除了微觀上的具體工作之外,也應該對宏觀層面的戰略多一些思考。同時,作為勞動密集型產業,房企也應該思考對人員做一些優化和調整,不要把人力的資源變成人力的負擔。另外,線上工具的充分使用,包括線上和辦公相關的工具、與營銷相關的工具,以及線上開發設計相關的工具等,也會加速房企的數字化時代提前到來,線上諸多工具對房企效率的提升有非常重要的作用。

對于上下游的相關行業來講,更應該思考的是生存問題。在沒有收入情況下仍有大量支出,生存問題真的是就在眼前!活下去比什么都重要。

“凡不能毀滅我的,必使我強大。”疫情之下,我們一起逆風前行,向陽而生!

本文轉載自:丁祖昱評樓市

请问云尊币能投资赚钱吗