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自動續期!70年產權,一錘定音

2020-05-29


70年產權如何續期,終于有答案了。

 

醞釀多年的《民法典》即將正式亮相,其中,第三百五十九條提出:

 

住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。

 

非住宅建設用地使用權屆滿后的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

 

這意味著,廣受關注的70年產權續期問題,終于一錘定音。

 

其一,住宅土地使用權滿70年之后,可以自動續期,不必擔心被收回。

 

眾所周知,我國城市土地為國家所有,居民只有使用權而無所有權。業主對房屋本身享有無限期產權,但對房屋之下的土地只有70年不等的使用權。

 

雖說建筑設計壽命多數只有50年,很多房子可能三四年就已嚴重老化,撐不到70年產權的大限,似乎產權續期問題無關緊要。

 

事實上,房子雖然不斷老化不斷折價,但房屋之下的土地價值卻是永存的。一旦土地使用權到期,能否“自動續期”,不僅關系產權本身的完整性,而且還會顯著影響到未來的房價預期。

 

有恒產方有恒心,可見這一問題的重要性。

 

因此,這次《民法典》明確住宅土地使用權 “自動續期”,可謂一錘定音,這意味著民眾對于70年產權問題的主要擔憂,已經不復存在。

 

其二,70年土地使用權到期后,自動續期是否等于“免費續期”?

 

自動續期不是問題,問題是“自動續期”之時,到底是免費續期,還是要補繳土地出讓金?

 

對此,民法典提出:


續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。

 

是補繳還是減免,是全部免費還是部分減免,民法典無法事無巨細,只給出了大原則,具體落地執行將會交由其他法律處理。

 

這里的法律、行政法規,是有明確界定的。目前與產權續期相關的現法律規定主要有二:

 

一是《物權法》:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。 二是《城市房地產管理法》:土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲于屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。
經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。

顯然,對于住宅用地,自動續期將是大原則,相關費用有望減免;而非住宅用地,有可能要補繳土地出讓金。

 

這方面,并非無跡可尋。在此之前,有關人士就曾表示:


住宅70年產權續期,不需申請,沒有前置條件,也不影響交易。

 

種種跡象都表明,住宅產權續期,“減免”是關鍵,免費續期的可能性非常高,未來有望通過新的法律規定加以確認。

 

其三,住宅、公寓、商鋪、寫字樓、小產權之間的差異不只在價格。土地性質不同,未來待遇大相徑庭。

 

到底如何續期,住宅用地和非住宅用地的待遇可謂大相徑庭。

 

根據法律,住宅用地可自動續期,而非住宅用地則依照法律規定處理,目前并無法律規定支持非住宅用地自動續期,這意味著商業用地、工業用地大概率不在豁免之列。

 

所謂住宅用地,指的是居住用地,也即商品住宅之下的土地,使用權一般是70年。而非住宅用地,主要以商業用地、工業用地為主,使用權40年、50年不等。




商品住宅的用地性質為“居住用地”,而公寓、寫字樓、商鋪多數都是“商業用地”,小產權房更多是“集體土地”,這就是差別所在。

 

所以,不是什么房子都值得買,一定要注意識別房子背后的土地性質。

 

其四,技術法理障礙均不復存在,房地產稅立法只剩時間問題。

 

70年產權問題一旦得以解決,影響房地產稅的法理問題就不復存在。房屋所有權與土地使用權的分離,通過“自動續期”暫時得以解決,征收房地產稅也就有了合理的基礎。

 

正如《中央文件再提房地產稅》一文所分析的,自此,不動產統一登記、70年產權續期、全國住房信息聯網等技術前提均已具備,房地產稅開征只剩時間問題。

 

前不久,中央權威文件提出:穩妥推進房地產稅立法。

 

這說明,房地產稅一定會來,懸念只在于何時落地。


不管是3年、5年甚至10年,房地產稅都將是未來影響中國樓市的最大變量之一。

本文轉載自:國民經略


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